208家房企宣告破產 房地產行業洗牌加速

  自開年以來,房企破產的聲音不絕于耳。


  近日,江蘇又有兩家房企正式宣布破產,旗下總價數億的房產掛牌拍賣。這兩房企分別是揚州市永達房地產有限公司、如皋綠源置業有限公司。前者的拍賣涉及金額高達數億元。


  據人民法院公告網公示,截至2020年6月初,今年房地產企業破產數量已經達208家,超過2018年上半年的177家破產數量,與2019年同期相對持平。進入2020,平均每天都有1家房企被清算。


  數據顯示,今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億,其中7月份是到期高峰,達到1490萬億。七月即將到來,雖然有的房企去貨量相當驚艷,拿到現金用于周轉,但對于大部分中小房企來說,回到以往的好時光基本上難上加難。


  2020年1月至5月,銷售額TOP50房企的銷售均值為622.8億元,同比去年下降48.6億元,降幅為7.2%,這種降幅并不意外,畢竟市場恢復需要時間??傮w上依然應該對未來充滿信心,然而也就是在這樣的恢復前期,可能很多房企的信心會崩塌,撐不到真正恢復的那一刻。


  從目前來看,宣布破產的房企主要以三四線的中小型房企為主,這些房企實力較低,抵御風險能力較弱。未來,中小房企破產數量或將繼續增多。


  TOP10房企的總銷售規模占全國總比重超過30%,TOP100房企的總銷售規模占比超過60%,前15%的房企市場占比超過85%,絕大多數中小房企市場占比可以忽略不計。


  由于行業集中度不斷提升,頭部房企將會占據更多的市場份額,進一步擠壓小房企的生存空間,隨著中小房企市場競爭壓力加大,容錯率也將變得更低,一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產的邊緣。


  另一方面,國家政策在宏觀上持續堅守“房住不炒”的原則,杜絕房地產行業的大水漫灌,在房地產融資上,也持續收緊。在拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力疊加下,易導致房企資金鏈斷流,從而使得中小企業面臨債務違約,更嚴重的或將導致破產重組。


  目前全國房地產企業總量高達9.7萬個,幾乎每個城市都有成百上千個中小型房企,絕大多數都是空殼公司,而為了一個地產項目成立一家房地產公司的也不在少數。


  中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾公開表示,今后十幾年,中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。今后十幾年,基于房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢,房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。


  而現在,受新冠黑天鵝的影響,房地產行業在以較快的速度加快行業洗牌的過程。


  相比中小房企破產,一些大型房企也頻頻陷入資金鏈困局,個別企業不得不變賣資產,或者交出控股權,求取生存。


  去年以來,曾位列中國民企500強的銀億集團、一度進入百強房企排行榜的三盛宏業,均瀕臨破產邊緣。而以福晟集團、泰禾地產為代表的龍頭房企,則陷入債務纏身的困局。


  5月13日,泰禾集團公告稱,公司控股股東正在籌劃公司引入戰略投資者事項,相關交易可能導致公司控制權變更。對此,有媒體爆料稱,泰禾集團創始人黃其森有意出讓第一大股東位置,換泰禾平安落地,泰禾正與多家投資方溝通,接盤公司大概率為央企,具體事宜還在洽談。


  從三盛、銀億、福晟到泰禾,這些企業都曾在業內占據一席之地,如今卻也開始出現了經營問題,究其緣由,主要是在行業規模觸及天花板,市場份額不斷縮小的大背景下,各大房企的競爭進一步加劇,在這其中,中小房企容錯率也變得更低。


  面對行業的洗牌,可以融到資、拿到錢的房企更容易活下去。


  然而,相較規模房企而言,中小房企貸款難、融資難,且多數沒有上市,融資渠道相對單一。資金面的“先天劣勢”更會加大土地資源獲取、營銷等多方面難度,阻礙企業發展。


  2019年以來,行業的融資環境收緊,整體融資成本升高的情況下,小企業的融資劣勢被進一步放大。即便疫情期間,央行多次放水,但最終流入房地產資金有限,小企業拿到的救援顯得杯水車薪。


  與此同時,值得注意的是除了破產房企外,部分中型房企也開始出現違約暴雷現象,未來房企出現此類債務危機的情況或將越來越多。


  3月6日,上海清算所披露文件顯示,新華聯控股應于當日兌付的2015年度第一期中期票據,截至兌付日終,公司未能按照約定籌措足額兌付資金,不能按期足額兌付本息,已構成實質性違約。


  4月23日,億達中國控股有限公司公告稱,公司5285.4萬美元中期票據于4月19日(節假日順延至4月20日)到期未能償付構成違約。


  5月18日,有投資者透露明發集團2.2億美元私募債未能到期兌付,構成違約。明發年初剛發行一只2.2億美元新債,此時同等規模私募債已無法兌付,可見資金鏈緊張程度。


  2020年,在整體調控不松綁、融資趨緊的當下,全國房地產的總盤子已經基本到頂,不管是行業巨頭還是中小房企,降負債、保持良好現金流,努力活下去才是未來的重中之重。


  環球網房產綜合報道


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